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泰禾短期内多次人事变动 背负巨大偿债压力

2018-12-12 08:10
来源:财经网

泰禾集团正深陷人事变动的风波。7月26日,针对裁员的传闻,泰禾集团内部人士在接受《财经》新媒体记者采访时表示,裁员事件并不真实。泰禾正在进行高端人才的引进,达不到公司考核标准的员工将被淘汰。

据悉,此次被“调整”的部门不仅涉及品牌、建筑设计,甚至包括法务、财物等公司重要部门。值得注意的是,根据2017年财报显示,因其规模扩张加速,包含员工薪资在内的销售费用和管理费用分别同比增长83.34%、68.63%。但是,各项费用的增加没能促成业绩以及周转速度的大幅提高,反而在今年给泰禾带来巨大的偿债压力。

业内人士分析认为,泰禾多聚焦一二线城市的中式改善型产品,销售进度缓慢带来了回款及偿债方面的压力。目前,房企的人事组织架构的调整多是为了节省成本,实现人力资源的“高周转”。不过,也带来了新风险,人事关系调整或导致部分核心技术的流失,并且多领域人才的引入能否带来业绩增长仍存疑。

“裁员风波”发酵 营收增速放缓管理费用激增277.83%

日前,有消息称泰禾正在进行裁员,裁员总体比例达30%,涉及北京、上海等区域,裁员规模在二三百人左右。7月25日,媒体报道泰禾福州和武汉两地的品牌部人员全部被裁。就在前几日,泰禾已对各个区域公司的设计系统员工进行考试,本科学历不是211、985院校的设计部员工均需要参加考试,根据考试成绩对员工进行淘汰。

不可忽视的是,2018年以来,泰禾集团面临着人事大调整,财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、集团副总裁丁毓琨先后离职。近日,在泰禾任职近10年的副总裁沈力男也宣布离职,其任职期间对泰禾的文化品牌的打造起到关键作用。

合硕机构首席分析师郭毅对《财经》新媒体记者表示,近几年房企在激烈竞争的同时提出了一个较高发展目标。基于发展目标,房企对内各个部门之间工作衔接与配合相应提出了更高标准,对于不达标的包括核心管理团队以及各部门员工都可能面临调整。

事实上,泰禾集团2018年的销售目标定在了2000亿元。据克而瑞统计数据显示,泰禾今年上半年的销售额为655亿元,与2000亿的目标相差甚远,完成率为32.75%,排名房企业绩目标完成率第50位。

同时,2017年,泰禾的总营收增长速度同比减少22.55个百分点,营业利润增速同比减少4.86个百分点。今年一季度,不仅销售增长低于预期,而且管理费用同比增长277.83%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企对员工的辞退一般仅为非核心部门,尤其是部分效率低下的部门,会面临压缩的可能。但是若是对核心部门进行调整,那么可以看出该企业变革的决心,期待人员的变动带来业绩等各方面的快速提升。

高端改善项目待突破 去化速度放缓

今年,从整体来看,集中一二线城市布局房企对比全国覆盖的房企来说,面临较高风险。根据财报显示,截至2017年末,泰禾剩余可售面积720.88万平方米,分布在福州、北京、上海、深广和武汉区域。其中,福州和北京占50%以上。

评级公司东方金诚所发布的相关评级报告认为,由于泰禾在建项目未售部分,以及拟建项目均分布在福州、北京、上海等本轮楼市调控的重点城市,从短期销售前景来看存在一定不确定性,对其业绩的增长造成一定的阻力。

在郭毅看来,今年房地产行业面临巨大挑战,如一二线城市的调控政策仍未有放松迹象,三四线城市又遇到棚改资金收紧,这样市场环境对于设计及营销等员工的综合水平要求提高。因此,包括万科、绿城等房企的人事组织架构的调整,均希望人员调整可以节省成本,并带来效率的提升。

另外,业界广泛熟知,泰禾的产品走中式精品路线,包括院子系、大院系等,均定位高端或改善型需求。不过,高端定位的项目在今年全面严格调控的影响下,销售速度并不乐观。

根据财报显示,因北京限工令等政策影响,2017年北京区域项目的竣工面积出现加大幅度下降。同时,济南东都项目和北京中国院子项目销售进度相对较慢,截至2017年末去化率分别为41.67%和78.86%。其中,北京中国院子为高端产品,价格较高,且受限购等因素影响,去化速度相对较慢。

中国豪宅研究院院长朱晓红表示,泰禾主要做高端市场,一二线城市成功去库存之后,对人才数量上的需求会减弱。现在精简人员,目的是实现人力资源的“高周转”,节省成本同时实现人尽其才。例如,和普宅销售地推战术不同,豪宅项目则需要精英阶层进行推广和销售。

不过,严跃进表示,新的风险在于,人员架构调整或影响短期业务经营,甚至导致部分核心技术的流失。

债务陡增 多元化人才引入适配程度仍未知

在2017年,泰禾的营收构成方面,房地产营业收入235.06亿,占收入比例96.61%,其他如服务、化工和零售业务等收入贡献均较少。

从行业属性来看,房地产行业需要大量资金支持。又因规模扩张,2017年泰禾的销售费用和管理费用分别同比增长83.34%、68.63%,这其中就包括人力成本的增长。但是,各项费用的增加没能促成房地产方面业绩以及周转速度的大幅提高,反而在今年给泰禾带来巨大的偿债压力。

根据泰禾2017年财报显示,存货周转率为0.15次,较2016年末进一步下降,处于行业较低水平。在今年一季度,泰禾的周转状况也并未好转,除存货周转速度持续走低以外,应收账周转天数为24.16天,高于2016年以来各季度的水平,与万科同期4.25天差距巨大。

一定程度上,周转天数延长意味着回款速度变慢,在经营和债务压力之下,不得不通过借债等方式来缓解。2018年3月末,泰禾全部有息债务为1539.13亿元,债务规模进一步增加,长期有息债务和短期有息债务占比分别为67.36%和32.64%;公司资产负债率为88.46%,高于2017年年底水平。

在债务压力之下,除了在地产领域的传统部门进行人员的更新,泰禾也试图从服务领域切入,轻资产运营带来新业绩的增长。因此,在“泰禾+”战略下的教育、文化院线、养老等新板块,泰禾也在大举引进一流人才。目前,泰禾正在启动引进高端人才的“千人计划”。

“当任何一个企业,在发展阶段是急需人才的。但当稳定的阶段,则需要输入相关领域的精英人才。另外,由于培养人才成本较高,房企人才调整计划也会促进人才在房地产领域合理的分配调试。人才流动对于房企来说是常态,但是未来在业绩压力之下,各领域的众多精英人才引入,是否能适配企业文化以及业绩要求仍是未知。”一位接近泰禾的人士表示。

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